ส่อง!ตลาดอสังหาฯครึ่งปีหลัง

วันที่ :
Tuesday 23 October 2012
ประเภทบทความ :

ส่อง! ตลาดอสังหาฯครึ่งปีหลัง ผ่านภาพวงในร่วมใจ ‘ปรับราคา’ : รายงานอสังหาริมทรัพย์ : โดย … ปรียา เทศนอก

ราคาบ้านครึ่งปีหลังของปี 2555 จะปรับขึ้นแน่ อย่างน้อยก็ 3-5% จากค่าแรง ค่าวัสดุ ต้นทุนพัฒนาโครงการ ถ้าให้ส่งสัญญาณถึงผู้บริโภค อยากบอกว่าครึ่งปีแรกถือเป็นจังหวะที่ควรจะซื้อบ้าน เพราะครึ่งปีหลังจะไม่ได้ราคานี้อีกแล้ว…นั่นคือเสียงสะท้อนจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่ต่างก็รวมมือรวมใจส่งเสียงบอกตลาดไปในทิศทางเดียวกัน ด้วยเหตุผลที่ว่า ปีนี้ผู้ประกอบการมีต้นทุนเพิ่มขึ้นจากการลงทุนระบบป้องกันน้ำท่วมในโครงการบ้านจัดสรรอยู่แล้ว ประกอบกับมีนโยบายปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ 7 จังหวัดเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2555 คำนวณแล้วทุกๆ ค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น 10% จะมีผลต่อราคาบ้าน 3% เพราะต้นทุนค่าก่อสร้างคิดเป็น 1 ใน 3 ของบ้านทั้งหลัง ประเมินว่า ตอนนี้ค่าก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 20% เท่ากับจะมีผลต่อราคาบ้านโดยรวมประมาณ 6%

ราคาบ้านต้องปรับขึ้นอีกแน่นอน แต่ขึ้นอยู่กับการประเมินของผู้ประกอบการแต่ละราย ซึ่งต้องดูกำลังซื้อของผู้บริโภคประกอบด้วย !!!

การส่งสัญญาณดังกล่าวนั้น ว่าไปแล้วผู้บริโภคมีทางเลือกมากขึ้น เพราะตลาดแข่งขันสูง เพราะว่าไปแล้วปีนี้อสังหาฯ รายใหญ่จะปล่อยอาวุธกันเต็มที่ มีฟังก์ชันใหม่ แตกทำเลใหม่ เพราะทุกรายตั้งเป้ายอดขายและยอดรับรู้รายได้เติบโตจากปีก่อนค่อนข้างเยอะ เพื่อชดเชยรายได้หรือยอดขายที่หายไปจากเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ในช่วงไตรมาสสุดท้ายปีที่แล้ว

โดยเฉพาะราคาบ้านต้องปรับขึ้นอีกแน่นอน แต่ขึ้นอยู่กับการประเมินของผู้ประกอบการแต่ละราย ซึ่งต้องดูกำลังซื้อของผู้บริโภคประกอบด้วย

แม้จะมีการมองว่า การปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ และปรับขึ้นเงินเดือนข้าราชการ จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น แต่ก็ต้องยอมรับว่า ค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันของผู้บริโภคก็ถีบตัวขึ้นเป็นเงาตามตัวหรือวิ่งแซงหน้า ซึ่งนั่นหมายความว่า ผู้บริโภคจะจับจ่ายใช้สอยเพื่อซื้อสินค้าอุปโภคบริโภคทั่วไปก่อน ยังไม่คิดจะเริ่มต้นในการซื้อทรัพย์สินชิ้นใหญ่อย่างอสังหาริมทรัพย์หรือที่อยู่อาศัย ซึ่งกว่าจะกระตุ้นเห็นผลจริงในปี 2556 จะดีขึ้นเฉพาะตลาดกลางและตลาดล่างเท่านั้น

อย่างไรก็ดี จากการส่งสัญญาณการฟื้นตัวของยอดขาย ยอดรายได้ที่เพิ่มขึ้นเดือนต่อเดือนช่วงไตรมาส 1/2555 ของผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ นั้นสะท้อนภาพความเชื่อมั่นของประชาชนมีแนวโน้มดีขึ้น ยอดขายบ้านจัดสรรในโซนที่เกิดอุทกภัยเริ่มกลับมาใกล้เคียงภาวะปกติ คาดช่วงครึ่งปีหลังจะมีผู้ประกอบการทยอยเปิดโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น แต่อาจจะขยับเข้ามาในเมืองรอยต่อระหว่างกรุงเทพฯ ชั้นในกับชั้นนอกไม่เกินเส้นรอบวงแหวน เพื่อกระตุ้นตลาดและชิงความได้เปรียบจะพบว่ามีผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายชิงความได้เปรียบเชิงธุรกิจขึ้นโครงการจัดสรรทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ทำเลในเมือง แต่ราคาขายเดี่ยวกับชานเมือง ลบภาพซื้อบ้านในทำเลน้ำไม่ท่วม

ตลาดอสังหาฯปี 2555 อาจโต18%
การสร้างสมดุลธุรกิจ หรือการตีกันความเสี่ยง และการปรับยุทธศาสตร์ในการพัฒนาให้สอดรับกับวิถีการพัฒนาของเมืองผ่านการเปิดตัวคอนโดมิเนียมยังมีต่อเนื่องตลอดทั้งปี ทำให้ปีนี้มีสัดส่วนการเปิดตัวคอนโดมิเนียมค่อนข้างมากกว่าบ้านจัดสรร จากเดิมมีสัดส่วนการเปิดโครงการใหม่ใกล้เคียงกัน โดยในช่วงไตรมาสที่ 1/2555 โครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเปิดตัวทั้งสิ้น 89 โครงการ รวม 25,880 หน่วย รวมมูลค่า 70,754 ล้านบาท หรือหน่วยละ 2.734 ล้านบาท

โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด ได้สรุปสถานการณ์การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดทุกประเภทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พบว่า ในไตรมาสแรกนี้มีความคึกคักพอสมควร และหากการเปิดตัวตลอดทั้งปียังมีปริมาณเช่น ไตรมาสที่ 1/2555 มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ในปี 2555 ทั้งหมดจะมีมูลค่ารวมกันถึง 2.8 แสนล้านบาท รวมจำนวน 1 แสนหน่วย ซึ่งมากกว่าปี 2554 ถึง 18% เชื่อว่าหากไม่มีเหตุการณ์ผิดปกติใดๆ ที่ส่งผลในเชิงลบต่อเศรษฐกิจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2555 จะมีอนาคตที่ดี

เฉพาะในไตรมาสที่ 1/2555 พบว่า อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยถึง 95.2% และมีเพียง 4.8% เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เช่น อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม เป็นต้น กรณีนี้แสดงให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเน้นไปที่อุปสงค์ภายในประเทศ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัยเองเป็นสำคัญ เพราะหากเศรษฐกิจเติบโต อาคารสำนักงาน นิคมอุตสาหกรรมและอื่นๆ จะเติบโตมากกว่านี้

สิ่งที่น่าตกใจก็คือ 75% ของที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวในไตรมาสที่ 1/2555 นั้น เป็นห้องชุด กล่าวคือ ในจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมด 24,631 หน่วยนั้น เป็นห้องชุดถึง 19,430 หน่วย มีเพียงหนึ่งในสี่เท่านั้นที่เป็นบ้านเดี่ยว ซึ่งมี 13% ทาวน์เฮ้าส์ กลับมีน้อยกว่าบ้านเดี่ยวคือมีเพียง 6% เท่านั้น ส่วนบ้านแฝดและที่ดินจัดสรรแทบจะไม่มีเกิดใหม่เลย

ที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีราคา 2.719 ล้านบาทนั้น หากเป็นบ้านเดี่ยว ราคาเฉลี่ยคือ 5.68 ล้านบาท ส่วนทาวน์เฮ้าส์มีราคาเฉลี่ยที่ 3.103 ล้านบาท ตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์มีราคาเฉลี่ย 4.82 ล้านบาท กลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีการพัฒนามากที่สุดก็คือ ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท (เฉลี่ย 1.494 ล้านบาท) โดยมีทั้งหมด 8,249 หน่วย หรือ 34% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่เปิดตัวใหม่ในไตรมาสที่ 1/2555

จากข้อมูลดังกล่าวประมวลว่า ที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมมากที่สุดได้แก่ ห้องชุดราคาประมาณ 0.7-2.0 ล้านบาท ซึ่งเป็นห้องชุดราคาปานกลางค่อนข้างถูก เพราะมีการเปิดใหม่รวมกันถึง 50% ของอุปทานทั้งหมด รองลงมาคือบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท สำหรับชนชั้นกลาง และทาวน์เฮ้าส์ราคาปานกลางค่อนข้างถูกคือ 1-2 ล้านบาท

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 2/2555 อาจจะชะลอตัวลงบ้าง เพราะเข้าหน้าฝน และเป็นช่วงเปิดภาคการศึกษา แต่ละครัวเรือนจึงมุ่งใช้จ่ายเพื่อการศึกษามากกว่าการซื้อบ้าน ส่วนไตรมาสที่ 3 ก็มักเป็นช่วงที่ชะลอตัวตามสภาวะอากาศ และคาดว่าหากไม่มีน้ำท่วมในปลายปี 2555 น่าจะมีการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอีกครั้งหนึ่ง โดยรวมแล้วจึงคาดหวังว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2555 อาจจะเติบโตมากกว่าปี 2554 ถึง 18% และอาจถือเป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่ที่สุดหากเทียบกับประเทศอื่นในภูมิภาคนี้

ลุยผุดโครงการใหม่เมืองท่องเที่ยว
สิ่งหนึ่งที่เห็นชัดกับการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นั่นคือ การเดินหน้าลุยลงทุนโครงการใหม่ในเมืองท่องเที่ยวหลัก แม้จะเกิดแผ่นดินไหว ซึ่งเป็นภัยธรรมชาติอย่างต่อเนื่อง ด้วยเพราะมองว่าเร็วเกินไปที่จะพูดถึงผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ยอมรับว่า ในระยะสั้นอาจส่งผลต่อจิตวิทยาของผู้ซื้อ ที่จะต้องนำมาตรฐานในการก่อสร้างสามารถรองรับแรงสั่นสะเทือนได้มากน้อยเพียงใด

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในหัวเมืองท่องเที่ยวนั้น มีทั้งหัวหิน ภูเก็ต เขาใหญ่ รวมถึงพัทยา ที่ขณะนี้มีทั้งผู้ประกอบการหน้าเก่าและหน้าใหม่ รายใหญ่ทั้งกลุ่มแสนสิริ, กลุ่มแลนด์แอนด์เฮ้าส์, กลุ่มเอสซี แอสเสท และกลุ่ม แอล.พี.เอ็น.ตบเท้าขึ้นโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง รวมถึงหน้าใหม่อย่าง บริษัท ยูเนี่ยน พัทยา พร็อพเพอร์ตี้ บริษัทอสังหารายใหม่ในพัทยา นำทัพโดย เดช นำศิริกุล นักการเงินมือดีที่มาผันแลนด์แบงก์เป็นคอนโด โดยรวมกับ สุวรรณ ไพศาลเฟื่องฟุ้ง ประธานบริหาร บริษัท รุ่งฟ้าเสริม บริษัทรับเหมาก่อสร้างมากว่า 40 ปี พร้อมเปิดตัวโครงการแรกย่านพัทยาใต้ เจาะกลุมเป้าหมายที่เป็นคนท้องถิ่น ในชื่อโครงการ ยูนิกก้า พัทยา คอนโดมิเนียม มูลค่าทุกเฟสรวมกันกว่า 3,000 ล้านบาท จำนวน 3 อาคาร ทุกเฟสผ่านการตรวจจากคณะกรรมการสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) หมดแล้ว พร้อมเปิดอาคารแรกวันที่ 28 เมษายน 2555 เป็นคอนโดสูง 29 ชั้น 536 ยูนิต มูลค่าโครงการสำหรับเฟสแรก 960 ล้านบาท พร้อมเผยเตรียมสร้างโครงการศูนย์การค้า โรงแรม ฯลฯ

แนะตรวจสอบความปลอดภัยแม้ไม่ใช่อาคารสูง
จากกรณีแผ่นดินไหวในพื้นที่ จ.ภูเก็ต อย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่วันที่ 16 เมษายน 2555 น่าจะส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นเท่านั้น เนื่องจากเป็นช่วงโลว์ซีซั่นของตลาดอสังหาฯ เพราะในเดือนเมษายนมีช่วงวันหยุดยาวเกือบทั้งเดือน การซื้อขายจึงเกิดขึ้นน้อย แต่ถ้าหากเกิดอาฟเตอร์ช็อกตามมาอีกอาจมีผลทำให้กำลังซื้อชะลอต่อไปอีกได้

อย่างไรก็ตาม เหตุแผ่นดินไหวที่ภูเก็ต ความแรงขนาด 4.3 ริกเตอร์ แม้จะพบความเสียหายเล็กน้อยต่อบ้านเรือนประชาชนบางส่วน แต่ยังต้องรอดูรายงานที่หน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องอาจมีออกมาเพิ่มเติม เนื่องจากยังมีอาฟเตอร์ช็อกความแรงไม่มากเกิดขึ้นตามมาอีกหลายครั้ง
การตรวจสอบความเสียหายของสิ่งปลูกสร้างเป็นสิ่งจำเป็น!!!

ข่าวดีคือ เหตุการณ์แผ่นดินไหวที่เพิ่งเกิดขึ้นมีความรุนแรงไม่มาก และเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทและที่พักอาศัยระดับหรูในภูเก็ตจะมีคุณภาพมาตรฐานการก่อสร้างที่สูงในระดับหนึ่ง แต่เพื่อให้มั่นใจในความปลอดภัย เจ้าของและผู้บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ควรจะมีการตรวจสอบหาความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นกับสิ่งปลูกสร้าง แม้จะไม่ใช่อาคารสูงก็ตาม

นายเด็กซ์เตอร์ นอร์วิลล์ ผู้อำนวยการโจนส์ แลง ลาซาลล์ สำนักงานภูเก็ต กล่าวว่า หลังเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหว มาตรการเบื้องต้นที่เจ้าของและผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ต้องดำเนินการคือ การตรวจสอบจุดต่างๆ ของโครงสร้างหลักของสิ่งปลูกสร้าง อาทิ ผนัง คานและเสา เพื่อดูว่าเกิดความเสียหายหรือมีรอยแตกร้าวที่มีขนาดความกว้างมากกว่า 2-3 มิลลิเมตรหรือไม่ ซึ่งจะเป็นสิ่งที่บอกได้ในเบื้องต้นว่า สิ่งปลูกสร้างได้รับความเสียหายจากเหตุแผ่นดินไหวหรือไม่ สำหรับเจ้าของหรือผู้บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีทีมงานผู้เชี่ยวชาญเป็นของตนเองควรติดต่อหน่วยงานรัฐ ให้ส่งวิศวกรหรือผู้เชี่ยวชาญเข้ามาช่วยตรวจสอบความเสียหาย ทั้งนี้ การตรวจสอบอาจต้องทำหลายครั้ง หากยังคงมีอาฟเตอร์ช็อกเกิดขึ้นต่อเนื่องตามมา

ในส่วนของอาคารคอนโดมิเนียมหรืออพาร์ตเมนต์ ควรมีการเตรียมแผนการอพยพสำหรับหลายๆ กรณี เนื่องจากในปัจจุบันแผนการด้านความปลอดภัยเน้นหนักไปเฉพาะที่การเตรียมรองรับอัคคีภัยเป็นสำคัญ และที่สำคัญคือ ต้องมีการให้ความรู้แก่ผู้อยู่อาศัยในอาคารให้ได้รับรู้ขั้นตอนต่างๆ ด้วย

(หมายเหตุ : ส่อง! ตลาดอสังหาฯครึ่งปีหลัง ผ่านภาพวงในร่วมใจ ‘ปรับราคา’ : รายงานอสังหาริมทรัพย์ : โดย … ปรียา เทศนอก)

Credit : http://www.komchadluek.net/

Leave a Reply